萬眾期待的“2013年多戶型經屋大抽獎”,經歷一年半的行政立法程序後,終於告一段落。有人歡喜有人愁,只是愁的人,應該比歡喜的人多出20倍--42,699份申請,只得1,900個中籤名額。機會如此渺茫,自小缺抽獎運的筆者當然未能得償所願:
申請表已接納,閣下屬於核心家團組別,於申請人排序名單的次序是2839。
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一位申請人在房屋局查閱名單後情緒激動,當場鬧事洩憤 |
捶胸頓足之餘,對於抽獎結果,筆者只能默默接受了。2839的排名,基本上已經宣判了死刑。百無聊賴之際,只好翻出昔日寫成的《經屋抽獎形勢分析》一文,看看當初預測的數字,有多少成了真。
簡單總結一下,該文根據“業興一房經屋”的情況,預測了哪些數字:
- 首輪淘汰率為20%,即預計42,000份申請中,最終有效的有33,600份;
- 家團(包括核心、非核心)佔總申請者的比例為60%,即預計33,600份有效申請中,家團申請佔20,610份;
- 有長者的核心家團(第一及第二檔)佔所有家團申請(第一至第六檔)約26.47%,即約有20,610 * 26.47% = 5,337個;
- 中獎機率不高於1,900 / 5,337 = 28.11%。
接下來分析數據:
- 首輪淘汰率 = 3893 / 42699 = 9.12%,低於“業興一房”的20%。這主要歸因於“先抽後審”的新法例--“業興一房”依據修訂前的《經屋法》,先審後抽,全部申請表抽籤前均經過實質審查;這次“多戶型經屋”則首次採用“先抽後審”,先初審,再抽籤,後實質審查。審的項目少了,淘汰率自然較低。
- 家團(包括核心、非核心)佔總申請者比例為 (3893 + 4490) / (3893 + 15322 + 4490) = 60.52%,這與預測是一致的。
- 有長者的核心家團(第一及第二檔)佔所有家團申請(第一至第六檔)的(1685 + 2777) / (3893 + 4490) = 19.00%,乍看比預期低,其實是因為當時的“業興一房”已經消耗了1,544個第一、二檔家團,這些已經上樓的家團,沒有資格參加此次的抽獎了。要是把這1,544個家團考慮進來,則為(1685 + 2777 + 1544) / (3893 + 4490 + 1544) = 24.00%,與預算的26.47%已經相距不遠了。日後做分析時這點值得留意。
- 說多了都是淚 T_T。
雖說排名還要待實質審查完成後方可作實,然而除非有奇跡出現,前排有1000人審查不通過或放棄購買,筆者才有機會排到石排灣一房單位;另一方面,下一次經屋開售則仍遙遙無期,因此,對筆者而言,經屋希望可算是幻滅了。
與其等待奇跡,還不如趁着本輪樓市“退潮”,留意市場上的“細價筍盤”。根據“細價樓”按揭七成的原則,在假設銀行估足的情況下,100萬首期(不股災、人民幣不貶值、不吃不喝的話,再存一年可以吧?!),可買到100萬 / 30% = 333.3萬的樓。
按揭方面,需留意兩條噁心的“行規”:一、每月供款不超過入息的50%;二、年期:高層樓宇最多借至45年、唐樓最多40年。於是,筆者把雙糧、花紅、現金分享等都算上,大概可承擔的按揭方案是:
雖然未必盡如人意,但330萬以下、20年樓齡的樓盤,當今市面上或許還有?