對於本文，大體內容其實一年多以前便已寫成了，就放在筆者的辦公枱上。只是一直懶得碼字，也就沒有機會發佈。
言歸正傳。澳門外來人口、勞工越來越多，住宅物業供不應求，物業投資者不愁找不到租客。然而“請神容易送神難”，要想終止一份租約，內裡大有學問，一不留神就會踩上陷阱、啞子吃黃蓮。
本文介紹澳門法律關於終止租賃合同的規定，指出其中須特別留意的事項。適合以下人士參考：
- 不止一套物業、有樓收租的有錢人；
- 買不起物業、只能租樓住的無錢人。
關於租賃合同的法律載於澳門《民法典》第969條至第1056條，以下內容整理自澳門《民法典》，僅供參考，諸位如有問題，請直接諮詢律師。
以下，“租客”即指“承租人”，“業主”即指“出租人”
租賃合同之終止（第1013條）
要終止一份租賃合同，看上去很簡單，其實對不動產租賃而言，可透過以下五種方式終止租賃合同：
（一）當事人協議廢止；
（二）解除；
（三）失效；
（四）〔租客作出的〕單方廢止；
（五）〔業主作出的〕單方終止。
其中（二）～（五）均屬“強行規定”，即必須遵守的規定，與之抵觸的租賃合同條款一概視為無效。
下面將分別介紹每一種情況。其中（一）～（三）都是“走過場”而已，諸位可看可不看，應該注意的是（四）、（五）部分。
（一）當事人協議之廢止（第1016條）
只要租客、業主雙方同意，隨時可以廢止租賃合同。
若雙方同意即時交收物業，則任何方式的廢止均有效，換言之，不一定要訂立書面協議，口頭通知、打電話通知均可。
但是，若雙方不是即時交收物業，或涉及補償問題，則必須訂立書面協議。
（二）解除（第1017條至第1021條）
當一方不履行義務時（如租客拖欠租金），另一方可提出解除租賃合同。需注意的是，“解除合同”不是由當事人自己決定的，而必須由法院判決，而且當事人需於一年內提起，逾期恕不受理。
而且，對於不動產物業，業主只可在租客作出下述行為時，才可提出解除合同（第1034條，下列內容有刪改）：
ａ） 未在適當之時間及地點支付租金；
ｂ） 將所租賃之房地產用於或同意他人將之用於非原定目的上，或用於非原定之經營項目上；
ｃ） 將有關房地產重複或經常用於不法事情上；
ｄ） 未經業主書面同意更改房屋的外部結構或內部間隔，或未經業主同意而作出任何導致房屋遭受相當毀損之行為；
ｅ） 租客向超過三名住客提供有償住宿，但另有訂定者除外；
ｆ） 非法或未經業主同意將所租賃之不動產全部或部分轉租或借出；
ｇ） 向次承租人收取之租金超過原租賃合同所定租金之120%，或超過租客與業主約定的數額；
ｈ） 租客占用房地產係取決於向房地產之所有人或業主提供為法律所容許之個人服務時，租客停止提供該服務；
ｉ） 商業用途不動產租賃，基於租客的原因，使該不動產連續關閉超過一年。但因不可抗力或租客被迫離開而導致關閉，且情況持續不超過兩年者，又或業主於訂立合同之時或之後給予同意者除外；
ｊ）農用不動產租賃，租客破壞有關土地之生產能力，未良好保存土地或對存於其上之非屬合同標的之物造成嚴重損失。
還有就是，對於上述ａ項，只要租客在答辯前將租金欠款及賠償金全數付清，業主便無權解除租約。關於賠償金，按第996條規定，若租客拖欠租金不足8日，業主無權收取賠償金；拖欠8至30日，業主有權要求相當於欠款金額50%的賠償；拖欠超過30日，賠償金增至雙倍，即相當於欠款金額的100%，業主並有權拒絕收取隨後的租金。
而對於上述ｆ項，在法律容許或業主允許轉租的前提下，只要租客在轉租15天內通知業主，業主便無權以此為依據解除合同。
而對租客而言，只要租客本人或其親屬無法正常享用租賃物，或租賃物出現瑕疵並危及租客或其親屬的生命、健康時，不論業主是否須負責任，租客均有權提出解除合同。
（三）失效（第1022條、第1023條）
租賃合同在下列任一情況下失效：
ｂ） 當事人為合同所定之解除條件成就，或所定之停止條件確定不能成就；
ｃ） 作為訂立合同基礎之權利或法定管理權終止；
ｄ） 承租人死亡，或承租法人消滅；
ｅ） 租賃物之失去；
ｆ） 公用徵收，且徵收影響到合同之繼續存在。
其中上述ａ項──“合同期屆滿後租賃合同失效”，看似理所當然，卻是個大陷阱，因為不動產租賃另有規定，請諸位轉到第（五）部分。
上述ｂ項不明覺厲。ｃ項也寫得玄玄乎乎的，意思就是，舉個例子，原業主把單位“連租約”賣了出去，原業主與租客的租賃關係當然就中止了（但即使是這種情況，也不能把租客趕走，只是房東換了人而已，因為“買賣不破租賃”，新業主仍需與租客完成租賃合同）。
而上述ｄ項，若租賃物為居住、商業、從事自由職業或農業用途的不動產，租客死亡後，其承租人地位仍將移轉給其繼受人（先是配偶，接着是直系血親或姻親，再到旁系血親或姻親，最後是事實婚配偶）。若繼受人放棄有關移轉，則須於60日內書面通知業主，或直接把物業交還給業主。（見第1043、1046、1048及1056條）
題外話：倘若業主死亡，則按“繼承”處理，遺產繼承人仍與承租人維持租賃關係。
另外，對於ｂ項至ｄ項所引致的失效，租客可以在90日後才交還物業。（第1036條）
上述ｆ項，因公用徵收而引致合同失效時，徵收人有義務賠償租客。（第1035條）
最後一句：不論不動產租賃基於任何原因而失效，只要租客繼續享用滿一年，而業主不提出反對，租賃合同即告自動續期。
（四）〔租客作出的〕單方廢止（第1024條、第1044條）
即使租賃合同未到期，租客亦有權單方面廢止合同。
根據第999條規定，當業主服從當局命令而對租賃物進行特別保養工程或改善工程後，業主有權調整租金。但是，倘若該工程導致租客對租賃物之使用方式明顯改變，或租客不同意有關租金的加幅時，便有權單方廢止合同。為此，租客須提前30日書面通知業主，不須作任何補償。
此外，對於居住用途不動產（住宅單位），不管是否有特殊原因，租客都有權隨時單方廢止租賃合同。為此，租客須提前90日書面通知業主，但假如合同規定了較短的提前通知期，則依合同所定。對於這種情況，業主有權獲得相當於一個月租金（或依合同規定，但最多不超過兩個月租金）的補償。
（五）〔業主作出的〕單方終止（第1038條、第1039條）
租客有權隨時單方廢止，業主是否也可以這樣做呢？答案是否定的。
不僅如此，對於不動產租賃，即使租賃期屆滿，合同也不會自動失效；相反，合同將按原來的合同期間自動續期（然而，如合同期間超過一年，則續期之期間僅為一年，但另有訂定者除外）。
業主若希望在租賃期屆滿時終止租賃合同並收回物業，則必須提前一定時間書面通知租客，此即“單方終止”。具體的提前通知期如下：
－ 租賃期大於或等於六年：提前180日通知；
－ 小於六年、大於或等於一年：提前90日通知；
－ 小於一年、大於或等於三個月：提前30日通知；
－ 小於三個月：租賃期的三分之一（eg.租期45天，則要提前至少15天通知）。
還有一點，如不動產租賃不足兩年，則出租人無權在期滿時單方終止合同。倘若業主確實不想租滿兩年，唯一的辦法，是在租賃合同中註明“根據《民法典》第1029條第2條a項之‘具特別及短期目的之租賃’”。
以上兩點（“提前書面通知”及“租滿兩年”），請業主們務必留意。否則，不管合同怎樣寫，無論律師多麼牛逼，都幫不了您，因為這是“強行規定”。租客們則可以抓住這兩點“鑽空子”，維護自己的合法權益。
當然，單方終止並非只有業主可以作出，如果租客在租賃期屆滿時無意續租，也可以按上述通知期通知業主，而不需支付補償金。
總結
澳門的《民法典》是一九九九年澳門回歸前重新編寫的，惟其內容基本上仍沿襲了從前的葡萄牙法律。而葡萄牙法律──以至歐洲法律──都特別注重對弱勢階級的保護，相信諸位從以上的陳述中也可見一斑。在房屋租賃的問題上，一般而言，業主是強勢、租客是弱勢，因此法律賦予租客更多的權利，例如，租客隨時可以單方廢止租賃合同，而業主只能在租賃期屆滿時才可單方終止，且必須至少出租兩年。換言之，在澳門租樓，對租客而言只有“生約”沒有“死約”，業主則反之。
當然以上都只是紙上談兵。要是遇上“你跟他講道理，他就跟你耍流氓”的
棺猿、律師、醫生、教師、黑社會、死變態、葡國人或韓國人等 惡霸業主、或者惡霸租客，各位還是人生安全為重吧！正所謂“留得青山在，哪怕氵
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